成交走势 抬升翘尾 VS 年末下滑

点评：今年政策环境更为温和

2009走势图

2007走势图

整个2007年，楼市调控措施一直没有停止。首先是“温水煮青蛙式”的加息。整个2007年从3月到12月间分别加息6次。同年9月末，政策又下了一剂猛药——中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。除了以上两条之外，当年还有“每次申请预售面积不得少于3万平方米”等一系列调控规定，因此很多媒体把2007年称作是政策年。而2007年岁末的上海楼市承受了政策重压之下的浓重观望情绪，成交量呈现下滑状态。

反观2009年，如果说，2007年市场环境是严厉调控，那么2009年就是温和扶持。

2008年10月22日，上海救市14条出炉。其中包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例为20％。购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。由此大大激发了楼市购买热情。此外，2009 年市场庞大的信贷规模也值得注意。2009年，上半年的楼市走向与同期信贷投放量有密切关系。上半年全国高达7.37万亿元的投放量超过历史上任何一年的投放总量。可以说，2009年楼市是由政府一系列刺激政策带来的。甚至最后一拨成交量上升的翘尾行情很大程度也是由于对于优惠政策是否到期的不确定性引发的。2009年楼市走向受到政策的影响最为关键。

区域亮点 郊区大热 VS 市区为主

点评：市场蛋糕正逐步做大

虽然从总体成交量上看，2007年1-11月商品住宅成交量略高于2009年同期。但是从市场热点范围来看，2009年市场明显得到了延伸。成交热点向外郊环间扩张，甚至是扩散到郊环以外是2009年楼市与2007年楼市的又一重大区别。 2009年的郊区板块可谓大放异彩。数据最说明问题，2007年和2009年的月度成交峰值同在6月，以此为例，根据数据，2009年6月郊环外商品住宅成交面积达到为239648平方米，明显高于2007年6月的167466平方米。不仅如此，2009年1-10月，有四个月的郊环外商品住宅成交面积超过20万平方米，而2007年同期仅有两个。

上海华燕市场研究中心分析师指出，2009年以来，随着市中心供应的减少和价格的高企，供应市场向外围发展的趋势是必然的，目前，部分首次置业的刚性需求和投资性需求已转向外郊环区域，在这样的局面之下，外郊环区域也受到购房者的追捧，房价逐渐上涨。

以浦东周康为例，根据统计，2009年年初的时候，周康板块的住宅成交均价仅为8609元/平方米，但到今年九月份，该板块住宅成交均价已经飞涨至16303元/平方米，涨幅高达近90%。特别是在大浦东计划敲定的当月，周康板块的商品住宅成交均价暴涨4816元/平方米。板块内的锦绣华都、明天华城、绿地康林公寓等持续热销。在宝山顾村板块，去年逆市开盘并取得惊人佳绩，今年也出现了数百套新房源开盘几天内就售罄。此外，就连从前在楼市排行榜上鲜见的金山新城也成了楼市宠儿。金山新城的宝华海湾城、金悦华庭今年持续热销。上海华燕市场研究中心统计数据显示，今年三季度金山房价的涨幅居各区县之首，成交均价为7440元/平方米，环比二季度上涨47%。

从新增供应量来看，郊区板块的住宅也有明显优势。报告显示，在房荒笼罩的2009年，原浦东、闵行依然是新盘供应大户，各有18和15个新盘上市；松江、嘉定及原南汇的新盘也在10个以上。青浦、奉贤各有8个，金山也有4个新盘上市。对此，分析师认为，这表明随着5号、9号、13号等远郊地铁线路的建设和通车，远郊新城和新市镇的开发在提速，这有利于缓解市场新房供应不足的矛盾。预期，再经过几年公共设施建设之后，这些远郊区域会进入全面开发，届时新房供应下降的局面可以得到缓解，房价过快上涨的局面也可以得到解决。

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